近期高盛发布的中国房地产报告引起了广泛关注，尽管很多人关注的是库存和房价，但其中一张关于全国300个城市住宅土地出让金的表格更为引人深思。预计到2026年这一金额约为1.66万亿元，而到2035年这个数字将骤降至400亿元，十年间缩水四十倍。这不仅是楼市数据，更是一项财政数据，标志着过去二十年支撑地方基础设施和公共服务的资金池即将枯竭。因此，任何关于房价、库存与开发商的讨论，都应回归至这一核心数据。
要理解这一问题，有必要回顾2023年8月28日的政策发布。中国央行与多部门联合推出了一系列新政策，最重要的一项是全面推行现房销售，要求新土地在完成主体封顶甚至竣工之前不得签约或收款。多个城市迅速跟进，改变了游戏规则。这种新规将过去开发商的高周转模式拉长至两到三年，导致2028年新房供应出现技术性短缺。
高盛团队通过实地考察18个城市，深入分析项目进展，得出样本城市的去化周期为7年，但真正可供销售的房源仅够27个月。显然，过去“十年库存”的说法并不准确，很多库存作为未动工的净地，其实是难以实现销售的僵尸库存。 南宫28ng娱乐最新官网
高盛认为，2028年将是供给面首次出现短缺。预计到2035年，能够满足销售条件的房源将减少至2.9万亿元，这意味着在一线城市，如北京、上海和深圳，购房者将很快面临缺乏选择的局面。接下来的几年，消费者在选择房源时将经历巨变。
其次，土地市场将在2031年加速下行，因为现房销售打破了开发商的高周转模式，导致其无法再依靠预售款进行土地购买，从而影响土地出让的财政收入。地方政府将不得不寻找新的财源来弥补支出缺口。
到2032年，尽管开发投资可能会再次上升，这并不会推动新增购房需求，因为大多数新开工项目是基于城市更新与拆迁，而不是真正促进购房需求的增长。 南宫28ng娱乐最新官网
2030年将是需求端的转折年，届时中国的城镇化率预计将突破70%，住房自有率接近饱和，这将加速刚性需求和改善性需求的下滑。同时，人口总量将减少、家庭规模缩小，高盛将该期间的总需求预期下调了16%。这个变化表明，除去拆迁需求，新增购房需求将不断萎缩，预示着未来房市的变化将与过去大相径庭。